Een koopwoning is voor de meeste stellen het grootste gemeenschappelijke bezit. Bij een scheiding moet je beslissen wat je ermee doet. Er zijn drie opties, en elke optie heeft andere financiële en juridische gevolgen.
De drie opties bij een koopwoning
1. De woning verkopen
Dit is de meest eenvoudige optie. Jullie verkopen de woning aan een derde, lossen de hypotheek af en verdelen de opbrengst — of dragen het eventuele resterende tekort gezamenlijk.
Overwaarde: Als de verkoopprijs hoger is dan de openstaande hypotheekschuld, is er overwaarde. Die wordt bij helfte verdeeld, tenzij jullie andere afspraken hebben gemaakt in het convenant.
Restschuld: Als de woning minder opbrengt dan de hypotheekschuld, houden jullie een restschuld. Jullie zijn dan beiden hoofdelijk aansprakelijk voor dat tekort, ook na de scheiding — tenzij de bank hiermee instemt en de schuld anders wordt verdeeld.
Bijleenregeling: De overwaarde die je ontvangt, moet je verplicht gebruiken voor een nieuwe koopwoning als je de hypotheekrente wilt blijven aftrekken. Dit heet de bijleenregeling. Gebruik je de overwaarde niet voor een nieuwe woning, dan mag je over dat deel geen hypotheekrente aftrekken.
2. Één partner koopt de ander uit
Wil één van jullie in de woning blijven wonen? Dan koopt die partner de ander uit. Dit werkt als volgt:
Stap 1: Taxatie De woning wordt getaxeerd om de actuele marktwaarde vast te stellen. Een gecertificeerde taxateur (NWWI of NRVT) stelt het taxatierapport op. Kosten: €400 tot €700.
Stap 2: Uitkoopbedrag berekenen De uitkoop is gebaseerd op de helft van de overwaarde (tenzij het huwelijksgoederenrecht anders bepaalt — bij huwelijkse voorwaarden kan dit afwijken).
Voorbeeld: woningwaarde €400.000, hypotheek €280.000 → overwaarde €120.000 → uitkoop €60.000.
Stap 3: Hypotheek overzetten op één naam De blijvende partner vraagt bij de bank om ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid voor de vertrekkende partner. De bank beoordeelt dan of de blijvende partner de hypotheek alleen kan dragen op basis van het inkomen.
Dit is het kritieke punt: de bank is niet verplicht om in te stemmen. Als het inkomen onvoldoende is, kan de uitkoop niet doorgaan en moet de woning toch verkocht worden.
Stap 4: Akte van verdeling bij de notaris Als de bank akkoord gaat, stelt de notaris een akte van verdeling op. De kosten hiervoor liggen op €500 tot €1.200.
Let op: Zolang de vertrekkende partner nog op de hypotheek staat, is die persoon medeverantwoordelijk voor de schuld. Dit kan problemen geven bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek.
3. De woning samen aanhouden
Jullie besluiten de woning (voorlopig) niet te verkopen of te verdelen. Dit kan om verschillende redenen: de woningmarkt is slecht, de kinderen wonen er nog, of één van jullie kan de woning op dit moment niet financieren.
Dit is juridisch mogelijk, maar vraagt om duidelijke afspraken in het convenant:
- Wie woont er in de woning?
- Wie betaalt de hypotheek en andere woonlasten?
- Hoe lang duurt deze constructie?
- Wat gebeurt er bij verkoop later?
Het risico: zolang jullie beiden eigenaar zijn, zijn jullie ook beiden aansprakelijk voor de hypotheek. Als de bewonende partner de lasten niet meer kan betalen, staat de andere partner ook voor problemen.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Hebben jullie een hypotheek met NHG? Dan gelden aanvullende voorwaarden bij een uitkoop of overname. NHG stelt eisen aan de maximale hypotheeksom in verhouding tot de woningwaarde (de loan-to-value). In 2025 is de NHG-grens €450.000.
Bij een scheiding geeft NHG soms ruimere mogelijkheden voor het overnemen van de hypotheek, ook als de berekening op het eerste gezicht krap is. Vraag dit na bij je hypotheekadviseur.
Rol van de notaris
Bij zowel verkoop als uitkoop is altijd een notaris betrokken. Bij verkoop aan een derde regelt de notaris de leveringsakte en de hypotheekakte van de koper. Bij uitkoop stelt de notaris een akte van verdeling op, waarmee het eigendom formeel overgaat op één persoon.
De notariskosten worden doorgaans gedeeld of verrekend in de afrekening.
Hypotheekrenteaftrek na scheiding
Na de scheiding veranderen de regels voor hypotheekrenteaftrek:
- De vertrekkende partner mag nog twee jaar de rente aftrekken op zijn/haar deel van de hypotheek, mits de ex-partner in de woning blijft wonen. Dit heet de scheidingsregeling.
- De blijvende partner mag de volledige hypotheekrente aftrekken als de woning een eigen woning is in fiscale zin.
Na twee jaar vervalt de aftrek voor de vertrekkende partner. Dit is een harde termijn.
Wat als we er samen niet uitkomen?
Als jullie geen overeenstemming bereiken over de woning, kan de rechter worden gevraagd om de woning te laten verkopen. De rechtbank kan een machtiging afgeven om de woning te verkopen, ook als één partner niet wil meewerken. Dit is een langdurig en kostbaar traject — een goede reden om er samen uit te proberen te komen.
Veelgestelde vragen
Wie betaalt de hypotheek tijdens de scheidingsprocedure? Zolang de scheiding nog niet is afgerond, zijn jullie beiden verantwoordelijk voor de hypotheekbetalingen. Maak hier duidelijke afspraken over, bij voorkeur schriftelijk.
Kan ik een nieuwe hypotheek afsluiten terwijl ik nog op de oude sta? Dat is moeilijk. Zolang je op de hypotheek van de vorige woning staat, telt die mee bij je maximale leencapaciteit. Banken kijken naar je totale schulden. Ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid is dan ook vaak een voorwaarde voor een nieuwe lening.
Wat als de bank ontslag van aansprakelijkheid weigert? Dan heb je drie opties: de woning toch verkopen, een andere bank zoeken die de hypotheek wil overnemen, of de huidige constructie tijdelijk aanhouden met goede afspraken.
Moeten we de woning laten taxeren? Bij een uitkoop is een taxatie vrijwel altijd noodzakelijk — de bank vraagt er om en het is de eerlijkste manier om de overwaarde te bepalen. Bij verkoop aan een derde bepaalt de markt de prijs.
Wat kost een hypotheekadviseur bij scheiding? Een hypotheekadviseur rekent voor advies rond een scheiding gemiddeld €500 tot €1.500, afhankelijk van de complexiteit. Dit is vaak goed geld besteed, zeker als er NHG in het spel is of als de situatie ingewikkeld is.
Lees ook:
- Wat kost een scheiding? Overzicht van alle kosten
- Scheiding aanvragen: hoe werkt het stap voor stap?
- Alimentatie berekenen: hoe werkt het in Nederland?
Wil je weten welke financiële zaken je bij een scheiding allemaal moet regelen? Download de gratis scheidingsgids — daarin staat een complete checklist.